Maceió, capitale de l'État d'Alagoas, se distingue non seulement par ses plages paradisiaques, mais également par un développement économique dynamique.
Avec une population de plus de 210 millions de personnes, le Brésil est un marché prometteur, en particulier pour les investissements étrangers. La ville attire de plus en plus d'investisseurs dans le secteur immobilier, qui cherchent à profiter du contexte économique favorable et des plans de paiements mensuels sans intérêts.
De plus, Maceió est considérée comme l'une des capitales du nord-est du Brésil avec le plus grand potentiel de valorisation, notamment en raison de la demande croissante pour des biens immobiliers dans les zones touristiques et en bord de mer. Cela, combiné à la qualité de vie de la ville et à son climat tropical, rend l'investissement immobilier dans la région particulièrement attractif.
Alors sans plus attendre, jetons un oeil aux statistiques et prix du marché de cette ville en pleine expansion !
Valorisation du marché immobilier et rentabilité locative
Maceió bénéficie depuis plusieurs années d'une amélioration constante de son infrastructure, surtout le long de la côte. Ces investissements ont contribué à améliorer la qualité de vie générale et ont stimulé la valorisation du marché immobilier, qui a montré une stabilité impressionnante ces dernières années, avec une moyenne de 8 % par an.
Certaines zones comme Ponta Verde et Jatiúca connaissent une appréciation beaucoup plus rapide, notamment pour les biens acquis en pré-construction. En effet, un bien acheté en début de construction peut voir sa valeur augmenter de 30 à 50 % à la livraison, et dans certains cas, jusqu'à 100 %.
Maceió est également réputée pour sa qualité de vie, avec des plages de sable blanc, des eaux cristallines, des zones de loisirs et une vie nocturne vibrante, ce qui en fait une destination de choix pour les touristes et ceux cherchant à s'installer dans un environnement agréable et proche de la nature.
Voici quelques chiffres clés concernant la valorisation immobilière et la rentabilité locative à Maceió en 2024 :
| Quartier | Vente (BRL/m²) | Location (BRL/m²) | Croissance Annuelle (%) | Rentabilité Locative Annuelle (%) |
|---|---|---|---|---|
| Maceió (général) | 8.803 | 50,43 | +10,5 | 8 |
| Jatiúca | 9 785 | 61,59 | +6,12 | 7,39 |
| Ponta Verde | 10 056 | 59,89 | +6,64 | 7,38 |
| Cruz das Almas | 9 000 | 59,12 | +20,7 | 8,58 |
Loyers à Maceió par type d'appartement
-
Location à court terme :
- Studio : environ 400 € par mois
- 1 chambre : environ 550 € par mois
- 2 chambres : environ 700 € par mois
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Location annuelle :
- Studio : environ 320 € par mois
- 1 chambre : environ 480 € par mois
- 2 chambres : environ 650 € par mois
Taux d'occupation en location à court terme
Le taux d'occupation moyen à Maceió se situe autour de 55 % par an. Cependant, durant la haute saison touristique, notamment entre décembre et février, ce taux peut atteindre 85 % à 100 %, avec des touristes brésiliens et internationaux recherchant des locations à proximité des plages célèbres de la ville. Toutefois, cette demande est saisonnière, et pendant la période basse (mai à août), le taux d'occupation peut chuter à environ 25 % à cause de la saison des pluies. Cette fluctuation de la demande est un facteur important à prendre en compte pour les investisseurs, qui doivent se préparer à des périodes de rentabilité moins élevées.
Pour des données détaillées, vous pouvez consulter AirDNA. Il est intéressant de savoir que, comme le confirme cet article, un bon taux de réservation se situe aux alentours des 50%.
Coûts d'achat et de gestion
Acquérir un bien immobilier à Maceió comporte plusieurs coûts, tant pour l'achat que pour la gestion. Un avantage notable au Brésil est que la plupart de ces coûts peuvent être réglés sur plusieurs mois, sans intérêts.
À l'achat :
- Frais de légalisation (ITBI) : environ 4 % du prix d'achat, paiement unique
- Mobilier : entre 5 000 et 12 000 €, selon vos choix
Pour une location à court terme :
- Charges de copropriété : entre 75 et 100 € par mois
- Ménage : environ 17 € par séjour
- Blanchisserie : environ 2,50 € par kg
- Énergie : environ 45 € par mois
- Wi-Fi + TV : environ 30 € par mois
- Netflix (optionnel) : 7 € par mois
- IPTU : environ 1 % de la valeur marchande, payable en janvier
Pour une location annuelle :
- Charges de copropriété : entre 75 et 100 € par mois
- IPTU : environ 1 % de la valeur marchande, payable en janvier
Tourisme et infrastructure : un avenir prometteur pour Maceió
Maceió se distingue comme l'une des destinations les plus recherchées du Brésil. Lors des deux premiers mois de 2025, la ville a dominé le classement des destinations les plus vendues par CVC Viagens, surpassant des concurrents traditionnels tels que Rio de Janeiro et Salvador. Cette croissance impressionnante est soutenue par une série d'améliorations dans les infrastructures de transport et de loisirs :
- Construction d'un nouvel aéroport à Maragogi, prévu pour décembre 2025.
- Développement de projets urbains et modernisation des infrastructures touristiques (hôtels, centres commerciaux, attractions, etc.), renforçant ainsi l'attractivité de Maceió.
- Des routes directes entre Paris et Maceió ainsi qu'entre Lisbonne et Maceió facilitent les connexions avec les investisseurs et touristes internationaux.
Croissance du tourisme :
Au premier semestre de 2024, Alagoas a enregistré une augmentation de 42 % des arrivées internationales. Plus de 1,5 million de touristes étaient dans la ville durant la haute saison, avec une occupation hôtelière proche de 100 %. Chaque touriste a séjourné en moyenne 5 jours, dépensant environ 2 100 BRL par jour, soit un chiffre d'affaires d'environ 3 milliards de BRL.
L'année d'avant, Alagoas avait déjà enregistré une hausse de 35 % des voyages domestiques, avec 314 000 touristes, en comparaison avec 232 000 en 2021. Cette croissance avait généré une injection de R$ 1,1 million dans l'économie cette année-là.
Maceió se distingue parmi les destinations les plus populaires du pays, avec une augmentation de 22 % du nombre de passagers à l'aéroport international Zumbi dos Palmares en 2024.
Investissements étrangers et perspectives :
En 2022, Les investissements directs étrangers (IDE) ont atteint 86 milliards de dollars, un bond de 69,9 % par rapport à l'année précédente, faisant du Brésil le cinquième récipiendaire mondial. Ce pays attire 41 % des IDE en Amérique latine et son stock total d'IDE représente environ 42,4 % de son PIB. Les principaux investisseurs sont les Pays-Bas, les États-Unis, la France, l'Espagne et le Canada, avec des investissements ciblant le commerce, les minéraux, la chimie, les services financiers et l'industrie automobile.
Le Brésil est une destination attrayante grâce à son marché intérieur de plus de 210 millions d'habitants, la richesse de ses ressources naturelles, une économie diversifiée et une position géographique stratégique. Toutefois, des défis persistent, tels qu'une fiscalité complexe, des retards administratifs et une législation rigide. Le pays a pris des mesures pour améliorer l'environnement commercial, comme l'introduction de certificats d'origine électroniques et des réformes visant à réduire les délais de création d'entreprise. Bien que le Brésil n'ait pas de processus national de révision des IDE basé sur la sécurité nationale, des initiatives récentes devraient favoriser l'investissement, bien que des obstacles demeurent.