Investir dans l'immobilier au Brésil offre des opportunités lucratives, mais il est crucial de bien comprendre les implications fiscales, tant dans votre pays d'origine qu'au Brésil. Cet article utilise la Belgique comme exemple, mais les principes de base sont similaires pour les résidents d'autres pays de l'UE. Il est important de noter que vous devez payer des impôts dans le pays où vous résidez fiscalement, indépendamment de l'origine de vos revenus ou de la localisation de votre compte bancaire.
Impôts belges sur la location de biens immobiliers
Depuis 2022, Airbnb est tenu de déclarer les revenus des hôtes individuels non enregistrés comme entreprises auprès des autorités fiscales belges. Cela se fait par le biais du système d'échange de données DAC7 de l'UE, obligeant la plateforme à transmettre des informations telles que vos données personnelles, vos revenus, et les détails des services ou expériences Airbnb de l'année civile précédente, ainsi que les dates de début et éventuellement de fin de votre activité.
Les propriétaires belges de biens immobiliers situés au Brésil doivent déclarer ces propriétés aux autorités fiscales belges. En cas de non-déclaration, des amendes entre 250 € et 3 000 € peuvent être appliquées.
Revenus immobiliers
Ce type de revenus provient de la location de biens immobiliers tels que des logements ou des terrains. Pour ce type de revenus, vous devez indiquer le revenu cadastral du bien immobilier situé au Brésil dans votre déclaration d'impôts belge. Ce montant correspond à un pourcentage de la valeur totale du bien que vous louez via Airbnb.
Par exemple, si le revenu cadastral de votre bien est de 150 € (souvent plus bas au Brésil qu'en Belgique, en raison de la différence de valeur des biens en euros), et que vous louez 100 % de votre bien via Airbnb, le calcul serait le suivant :
150 € (100 % du revenu cadastral) × 2,1763 (indice 2024) = 326,45 € de revenus immobiliers.
C'est sur cette somme que vous serez imposé, ajoutée à votre revenu total. Ensuite, vous serez imposé selon les tranches d'imposition progressives (25-50 %).
Supposons que vous soyez dans la tranche d'imposition de 45 %, vous paierez alors 146,90 € d'impôts sur vos revenus immobiliers.
Revenus mobiliers
Si votre bien est meublé, comme c'est souvent le cas pour les locations Airbnb, 40 % de vos revenus locatifs doivent être déclarés comme revenus meublés. Vous pouvez déduire 50 % de frais forfaitaires couvrant les charges telles que l'électricité, l'internet et l'eau. Ensuite, ces revenus sont imposés à hauteur de 30 %.
Par exemple, pour un revenu annuel de 5 000 € provenant d'Airbnb, vous paierez 300 € d'impôts sur les revenus meublés. Le calcul est le suivant :
5 000 € × 0,40 × 0,50 × 0,30 = 300 €
Revenu net après impôts
En reprenant l'exemple ci-dessus, avec des revenus annuels de 5 000 € grâce à Airbnb, vous paierez 300 € d'impôts sur les revenus meublés et 146,90 € sur les revenus immobiliers, vous laissant un revenu net de 4 553,10 €.
TVA
Les locations meublées, comme celles proposées sur Airbnb, sont soumises à une TVA réduite de 6 %. Depuis le 1er janvier 2022, tous les propriétaires doivent facturer la TVA pour des locations de moins de trois mois. Cette obligation s'applique tant aux particuliers qu'aux professionnels, et Airbnb inclut automatiquement la TVA dans ses factures.
Convention de double imposition
La Belgique et le Brésil ont signé une convention visant à éviter la double imposition. Cela signifie que les revenus immobiliers perçus au Brésil peuvent ne pas être directement imposables en Belgique, mais ils influenceront votre taux d'imposition global.
Impôts brésiliens lors de l'achat de biens immobiliers au Brésil
Pour les particuliers, lors de l'achat d'un bien immobilier, ils doivent payer la taxe sur la transmission de biens immobiliers (ITBI), oscillant entre 2% et 3% de la valeur du bien. Lors de la vente, ils peuvent être soumis à la taxe sur les plus-values immobilières (IRGC) de 15% sur le bénéfice réalisé.
Pour les entreprises, les mêmes taxes s'appliquent lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers.
Impôts brésiliens sur la location à court et long terme au Brésil
Ceci est valable seulement pour les personnes ayant leur adresse fiscale au Brésil.
Les revenus de la location saisonnière et annuelle sont imposés selon des modalités différentes pour les particuliers et les entreprises, avec des taux pouvant varier de 7,5% à 27,5% (barème à consulter ici) pour les particuliers et un taux fixe de 15% pour les entreprises.
Création d'une entreprise au Brésil
La création d'une société à responsabilité limitée (LDA) au Brésil implique plusieurs étapes, notamment la définition de l'objet social de l'entreprise, le choix de la structure et de l'emplacement, la rédaction des statuts sociaux, l'enregistrement auprès du registre du commerce, l'obtention du CNPJ (numéro d'identification fiscale), ainsi que les autorisations et licences nécessaires à son fonctionnement.
Pour les associés étrangers non résidents au Brésil, la désignation d'un mandataire résidant au Brésil est nécessaire conformément à la législation brésilienne.
Coûts relatifs à la création d'une LDA
Pour la constitution d'une LDA, voici les coûts directs liés à la partie comptable :
- Honoraires pour l'ouverture d'une Ltda : en moyenne R$ 2.824,00
- Frais d'ouverture à la Junta Comercial : R$ 360,00
- Licence de fonctionnement de la mairie de Maceió : R$ 2.000,00
- Frais de Surveillance Sanitaire : R$ 816,00
Cela représente un total de R$ 6.000,00.
En plus de ces coûts, il convient de prévoir un budget supplémentaire pour d'autres dépenses imprévues telles que les traductions de documents par des traducteurs assermentés ou l'embauche d'un agent pour des besoins spécifiques. Nous recommandons de prévoir un budget d'environ R$ 20.000,00 pour couvrir la totalité des dépenses. Ce montant est bien sûr une estimation des coûts, sujette à des modifications, à la hausse ou à la baisse.
Investir dans l'immobilier brésilien peut être une décision rentable, mais il est essentiel de comprendre les implications fiscales tant dans son propre pays qu'au Brésil. En suivant les procédures fiscales appropriées dans les deux pays, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement tout en restant en conformité avec la loi.
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