En 2020, lorsque la pandémie de COVID a frappé et que la valeur du real (la monnaie brésilienne) a chuté, Nieilly et moi avons décidé de saisir l'opportunité et d'investir dans un appartement à Maceió, la capitale d'Alagoas. Le but était d'y habiter lorsque nous étions au Brésil, et de le mettre en location sur Airbnb lorsque nous étions en Belgique.
Ce choix s'est avéré payant : nous avons désormais un pied-à-terre dans la plus belle région du nord-est du Brésil et générons des revenus tous les mois allant de 600 à 1500 euros selon la saison.
Si vous êtes tentés par l'achat d'un bien immobilier au Brésil, mais que vous ne savez pas comment vous y prendre, vous êtes au bon endroit ! Dans cet article, nous vous expliquons comment nous avons relevé tous les défis avec succès et présentons les coûts et revenus associés à notre investissement.
Si vous souhaitez également investir à Alagoas à partir de 70 000€, n'hésitez pas à nous contacter. Nous vous fournirons les meilleures options immobilières du moment et vous accompagnerons dans la concrétisation de votre projet, de l'achat à la gestion locative, en passant par l'aménagement de votre appartement.
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Première étape:
La chasse immobilière
La première étape de notre aventure était évidente : trouver notre propriété de rêve à Maceió.
Nous avions un budget de 300 000 reais (cela représentait environ 50 000€ en 2020 et en représente 53 000€ aujourd'hui), et avons passé des semaines à parcourir les différents sites d'immobilier au Brésil. Nous avions créé un excel avec toutes les propriétés qui nous tapaient dans l'œil, où nous relevions le prix, la superficie, le potentiel de rentabilité et les avantages et inconvénients de chaque appartement : il y a-t-il une piscine ? Le bâtiment a-t-il été construit dans les dix dernières années ? À combien de mètres de la plage se trouve l'appartement ? Il y a-t-il un supermarché à proximité ? Tous des éléments qui influencent le potentiel de location sur Airbnb.
Bien sûr, nous ne cherchions que dans les quartiers les plus touristiques de Maceió : Jatiuca, Ponta Verde, Pajuçara et Cruz das Almas (également les noms des quatre plages principales de Maceió). En plus des sites web, nous avons échangé des centaines de messages et de photos avec de nombreux agents immobiliers pour recevoir les meilleures offres.
À cette époque, nous travaillions chacun dans notre pays respectif (Nieilly au Brésil et Jason en Belgique). Mais nos recherches se précisaient de plus en plus et c'était l'heure de la prochaine étape : la visite des biens. Nous nous sommes retrouvés à Maceió avec pour objectif de visiter, négocier et acheter notre appartement endéans les trois semaines, après quoi Jason devait reprendre le travail en Belgique.
Deuxième étape :
L' achat
Nous avons vu une quinzaine d'appartements et en avons retenu trois dans lesquels nous sommes retournés plusieurs fois. Finalement, après avoir évalué les pour et les contres de chaque appartement, nous avons fait une offre pour deux appartements. L'un se trouvait dans un bâtiment d'une dizaine d'années dans le quartier animé de Jatiuca, et l'autre dans un bâtiment nouvellement construit à Ponta Verde. Les deux avaient le même prix d'achat de 46 500€, et nous avons fait un offre de 41 000€.
Le propriétaire de l'appartement à Ponta Verde s'est mis d'accord pour 42 000€ et nous l'avons rencontré le prochain jour, avec notre agent immobilier, pour vérifier tous les aspects administratifs et légaux. Comme Nieilly est avocate, cela a grandement simplifié les choses. Nous avons vérifié que toutes les autorisations étaient en ordre, et une fois la légalité du bien prouvée, nous avons signé le contrat, que Nieilly a également rendu infaillible.
Jason devait repartir à Bruxelles quelques jours plus tard et il n'y avait plus qu'une seule étape pour finaliser l'achat de l'appartement : transférer l'argent de son compte belge (en euros) vers le compte brésilien (en reais) du propriétaire. Le seul problème, c'est que pour virer une somme pareille sur un compte étranger (42 000€), il faut se rendre en personne à la banque. Heureusement, le père de Jason avait une procuration bancaire et a sû le faire à sa place. La banque belge a simplement demandé 50€ pour effectuer le virement, et c'était fait.
Le lendemain, la banque centrale brésilienne nous a contactés pour vérifier la raison de ce transfert d'argent. Nous leur avons envoyé le contrat et le jour-même, l'argent a été libéré et versé sur le compte du propriétaire.
Nous avons reçu les clés de notre nouvel appartement, et nous étions aux anges ! Nous étions propriétaires d'un superbe appartement à deux pas de la plage, dans le meilleur quartier de Maceió, et le tout pour seulement 42 000€ !
Troisième étape :
La régularisation
Nous nous sommes alors lancés dans la partie la plus lente et fastidieuse du processus : mettre l'appartement à notre nom. Ce qui diffère au Brésil par rapport à la Belgique, c'est que les propriétaires doivent s'occuper de toutes les démarches administratives eux-mêmes, au lieu de passer par un notaire.
Pendant plusieurs mois, nous avons parcouru de nombreuses institutions gouvernementales et rempli une multitude de documents. L'expertise de Nieilly était, une fois de plus, un atout considérable et elle a pu nous guider tout au long de ce processus sans rencontrer de problème.
Quatrième étape :
L' aménagement
Heureusement, nous n'avions pas besoin d'attendre la fin des processus administratifs pour commencer nos préparatifs. Dès que nous avons reçu les clés de notre appartement, nous avons commencé à l'aménager.
Déjà pendant la période de visites, nous faisions le tour des magasins pour comparer les prix et trouver tout ce dont nous avions besoin (meubles, électronique, matériel de cuisine, accessoires, décoration,...). Nous avions dressé une liste qui comparait les prix de plusieurs marques, magasins et sites web pour une centaine d'articles afin de garantir le meilleur rapport qualité-prix.
L'appartement était neuf et donc vide, à l'exception du vase sanitaire et des éviers de la cuisine et de la salle de bain.
Le plus difficile pour l'aménager, était de ne pas se laisser emporter par les émotions : même si nous allions y vivre de temps en temps, ce n'était pas l'endroit où nous passerions le reste de notre vie. C'était un investissement et l'appartement ne devait pas contenir le mobilier le plus cher et le plus élégant. Il devait simplement être suffisamment confortable pour que les voyageurs puissent y séjourner quelques jours en toute commodité et nous laisser un excellent commentaire sur Airbnb. Les objets devaient également être de qualité suffisante pour durer plusieurs années sans avoir à les remplacer.
Nous avons fait construire tous les meubles par un ébéniste pour un total de 1 150€. Nous avons également fait installer les lampes, peint l'appartement et acheté des photos d'un photographe local pour les accrocher aux murs.
Nieilly a trouvé des petites décorations, créées par des artisans locaux, et a envoyé une esquisse d'oeuvre d'art sur papier à une artiste pour qu'elle la peigne sur un des murs de notre appartement.
Nous avons installé une serrure électronique pour faciliter l'accès des voyageurs à tout moment de la journée ou de la nuit. Nous conseillons à tous les futurs hôtes d'installer ce type de serrure pour éviter d'avoir à être présent pour accueillir les voyageurs. Il suffit simplement de changer le code à chaque nouveau séjour, mais de nombreuses serrures vous permettent de le faire à distance via une application.
Tout l'aménagement de l'appartement à Maceió et la planification des meubles ont été réalisés avec une excellente architecte, qui a dressé les plans si bien pour la construction des meubles que pour la décoration de l'appartement.
Au final, le coût total pour notre appartement à Maceió s'élève à 50 000€. Ce montant inclut la légalisation du bien et les différentes dépenses pour les meubles, les installations électriques, la peinture, les accessoires et les petits détails qui ont contribué à créer un environnement confortable et accueillant pour les voyageurs.
Détail de tous les coûts de l'aménagement :
CUISINE - 1 273,66€
- Frigo : 381,51€
- Poubelle : 33,83€
- Dessous de plats : 5,59€
- Mixeur : 20,58€
- Verres (normaux et à vin) : 28,31€
- Raccord four et taques au gaz : 26,66€
- Tupperwares : 6,66€
- Assiettes : 43,31€
- Grille-pain : 16,65€
- Micro-ondes : 99,83€
- Hotte : 44,98€
- Table : 145,99€
- Couverts : 33,33€
- Casseroles : 31,65€
- Four & taques de cuisson : 199,12€
- Chaises : 155,66€
CHAMBRE - 1 536,36€
- Télévision : 183,45€
- Miroir : 176,16€
- Lit et matelas : 454,29€
- 10 x draps de lit : 233,80€
- Cintres : 5€
- 4 x oreillers :84,66€
- Climatisation (+ installation) : 399€
SALLE DE BAIN - 425,43€
- 5x Essuis de bain : 56,95€
- Sèche-cheveux : 7,49€
- Supports pour savon et essuis : 49,46€
- Poubelle : 15€
- Porte de douche : 78,33€
- Miroir : 40,50€
- Lunette de toilette : 34,44€
- Douchette : 74,74€
- Pommeau de douche : 55,81€
- Installation de la douche : 12,71€
SALON - 1 549,55€
- Divan-lit : 363,44
- Table de salon : 96,66€
- Tapis de salon : 116,66€
- Oeuvre d’art sur le mur : 45,65€
- Télévision : 287,48€
- Pouf : 63,33€
- Imperméabilisation du divan et du pouf : 46,66€
- Meuble pour verres à vin : 42,96€
- Climatisation (+ installation) : 486,71
GÉNÉRAL - 2 479,76€
- Étagères pour décoration : 56,30€
- Meubles par menuisier : 1 237€
- Paillasson : 9,57€
- Décoration : 38€
- Lampes : 140,70€
- Changer la serrure de la porte : 10€
- Prises de courant : 2,16€
- Installation des lumières : 78,33€
- Installations et assemblages divers (tvs, table, supports salle de bain, cadres, fil à linge) : 35€
- Serrure électronique : 71,52€
- Rideaux et stores : 533,33€
- Peintre : 83,33€
- Peinture : 48,15€
- Produits et matériel de nettoyage : 75,57€
- Échelle : 19,15€
- Aspirateur : 24,99€
- Fer à repasser : 16,66€
TOTAL DE L'AMÉNAGEMENT : 7 264,76€
À noter que dans le cas d'un appartement déjà existant, les coûts de l'aménagement seront moindres puisque beaucoup d'éléments du mobilier, tels que les lumières, les armoires et les prises de courant, seront déjà installés.
AVRIL 2021 JUIN 2021
Dernière étape :
La mise en location
Était alors arrivé le moment de créer notre annonce sur Airbnb.
Nous avons lu de nombreux articles sur la création d'annonces et regardé de nombreuses annonces sur Airbnb pour avoir une idée de ce à quoi devait ressembler la nôtre.
Nous avons mixé des photos horizontales et verticales et avons pris en compte le fait d'avoir assez de photos "fonctionnelles" pour montrer l'appartement de manière claire, mais aussi des photos "de charme" pour mettre en avant le côté accueillant de l'appartement.
Nous avons également pris des photos des espaces intéressants du bâtiment (salle de sport, salle de fêtes, piscine, patio, garage, ascenseur et réception) et avons ajouté quelques photos d'ambiance de la région d'Alagoas (sans en faire de trop : le voyageur qui regarde votre annonce a probablement déjà vu des photos de la région qu'il compte visiter. Ce qu'il veut voir, c'est ce à quoi votre espace ressemble).
Nous avons pris soin de prendre les photos en plein jour avec une bonne luminosité et sans aucun objet déplacé dans le champ. En plus des images, nous avons ajouté des informations importantes telles que la description, les commodités, les horaires de check-in et check-out, et les règles de la propriété (pas de fêtes, pas d'animaux, etc.).
Ensuite, nous avons mis la même annonce sur Booking, VRBO et Tripadvisor, en veillant à synchroniser les calendriers pour que les dates soient bloquées automatiquement sur une plateforme en cas de réservation sur une autre.
Nous avons mis en avant ce qui rend notre appartement unique : moderne, proche de tout (supermarché, pharmacie, plage, tout accessible en vélo), self check-in, garage couvert et surveillé, piscine, réceptionniste 24/24, salle de sport dans le bâtiment. Pour les prix, nous avons comparé ceux des appartements dans notre zone et nous nous sommes adaptés en conséquence. Etant donné que nous n'avions pas encore de commentaires ou d'évaluations, nous avons commencé avec des prix bas.
Airbnb booste les nouvelles annonces et conseille d'offrir une réduction aux premiers visiteurs. Nos premiers voyageurs étaient un couple très agréable qui nous a laissé une évaluation parfaite de 5/5 et un commentaire positif, ce qui a attiré rapidement d'autres réservations.
Nous gérons le nettoyage grâce à une laverie de qualité et une équipe de personnel de nettoyage fiable. Nous fournissons également des petits cadeaux pour rendre les voyageurs à l'aise (tels que des bouteilles d'eau et du chocolat). Au cours des deux dernières années, nous avons reçu plus de 150 voyageurs sur Airbnb et notre note de 5 étoiles n'a jamais baissé, avec 45 évaluations et commentaires, tous positifs. Nous sommes fiers d'être superhost depuis plus d'un an et maintenons cette distinction grâce à une communication transparente avec nos voyageurs et une satisfaction constante.
Rentabilité
Nous vous laissons juger par vous-même si notre investissement est rentable.
Voici nos revenus et bénéfices depuis la mise en location de notre appartement en juin 2021 jusqu'à janvier 2023, ainsi que les coûts et bénéfices engendrés en janvier 2023.
Nos revenus et bénéfices mensuels (en €) :
Les coûts et revenus du mois de Janvier 2023 (en €) :
Bien sûr, vous pouvez obtenir des loyers similaires pour un bien en Belgique, mais le coût d'acquisition sera de quatre à six fois plus élevé, surtout dans les grandes villes touristiques telles que Bruxelles, Anvers, Gand ou Bruges (celles qui sont réellement intéressantes pour de la location à courte durée en Belgique). De plus, pour obtenir un rendement intéressant, vous devez souvent disposer d'un apport important et rembourser la banque pendant 20 à 25 ans. Pour finir, les règles de location à courte durée à Bruxelles sont de plus en plus restrictives.
Pour obtenir presque les mêmes bénéfices, ça semble plus avantageux d'investir au Brésil, n'est-ce pas ?
En résumé
Prix de l'appartement (Décembre 2020) : 42 050 €
Aménagement : 7 264,76€
Régularisation : 1500€
TOTAL : 50 814,76€
Revenus annuels : 9 500€
Prix de vente actuel (Janvier 2024) : 95 000€
L'achat de notre appartement à Maceió s'est avéré être une décision gagnante pour nous, offrant un excellent retour sur investissement. Nous n'avons aucun regret et avons même l'intention d'acheter une autre propriété cette année.
Grâce à l'essor de l'immobilier dans la région d'Alagoas, la valeur de notre propriété achetée pour 50 000€ s'élève maintenant à 95 000€. Cette stratégie d'investissement nous aide non seulement à générer des revenus mensuels, mais nous permet également de mettre de l'argent de côté pour notre future résidence en Belgique, tout en faisant croître notre patrimoine.
Si vous cherchez une opportunité d'investissement rentable et que vous voulez éviter les tracas de la gestion locative, nous sommes là pour vous aider.
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