Investeren in vastgoed in Brazilië biedt lucratieve kansen, maar het is cruciaal om de fiscale implicaties zowel in uw thuisland als in Brazilië goed te begrijpen. Dit artikel gebruikt België als voorbeeld, maar de basisprincipes zijn vergelijkbaar voor inwoners van andere EU-landen. Het is belangrijk op te merken dat u belastingen moet betalen in het land waar u fiscaal resident bent, ongeacht waar uw inkomen vandaan komt of waar uw bankrekening zich bevindt.
Belgische belastingen op verhuur van onroerend goed
Sinds 2022 is Airbnb verplicht om het inkomen van individuele hosts die niet als bedrijf geregistreerd zijn bij de Belgische belastingautoriteiten te verklaren. Dit gebeurt via het EU DAC7 gegevensuitwisselingssysteem, dat vereist dat het platform informatie zoals uw persoonlijke gegevens, inkomsten en details van Airbnb-diensten of -ervaringen uit het voorgaande kalenderjaar doorgeeft, inclusief start- en mogelijk einddata van uw activiteit.
Belgische eigenaren van onroerend goed in Brazilië moeten deze eigendommen aangeven bij de Belgische belastingautoriteiten. Niet-aangifte kan resulteren in boetes variërend van €250 tot €3.000.
Inkomsten uit onroerend goed
Dit type inkomen komt voort uit de verhuur van onroerend goed zoals woningen of grond. Voor dit type inkomen moet u het kadastraal inkomen van het onroerend goed in Brazilië aangeven in uw Belgische belastingaangifte. Dit bedrag komt overeen met een percentage van de totale waarde van het pand dat u verhuurt via Airbnb.
Bijvoorbeeld, als het kadastraal inkomen van uw pand €150 is (vaak lager in Brazilië dan in België, vanwege het verschil in vastgoedwaarden in euro's), en u verhuurt 100% van uw pand via Airbnb, zou de berekening als volgt zijn:
€150 (100% van kadastraal inkomen) × 2,1763 (index 2024) = €326,45 aan huurinkomsten.
Dit is het bedrag waarover u belasting moet betalen, toegevoegd aan uw totale inkomen. Vervolgens wordt u belast volgens progressieve belastingtarieven (25-50%).
Stel dat u in de belastingtarief van 45% valt, dan zou u €146,90 aan belastingen betalen over uw huurinkomsten.
Gemeubileerde verhuurinkomsten
Als uw pand gemeubileerd is, zoals vaak het geval is bij Airbnb-verhuur, moet 40% van uw huurinkomsten worden aangegeven als gemeubileerde verhuurinkomsten. U kunt 50% aftrekken als forfaitaire kosten die kosten zoals elektriciteit, internet en water dekken. Vervolgens wordt dit inkomen belast tegen een tarief van 30%.
Bijvoorbeeld, voor een jaarlijks inkomen van €5.000 uit Airbnb, zou u €300 aan belastingen betalen over gemeubileerde verhuurinkomsten. De berekening is:
€5.000 × 0,40 × 0,50 × 0,30 = €300
Netto inkomen na belastingen
Met het bovenstaande voorbeeld, met jaarlijkse Airbnb-inkomsten van €5.000, zou u €300 aan belastingen betalen over gemeubileerde verhuurinkomsten en €146,90 over huurinkomsten, wat u een netto inkomen van €4.553,10 oplevert.
BTW
Gemeubileerde verhuur, zoals die wordt aangeboden op Airbnb, is onderworpen aan een verlaagd BTW-tarief van 6%. Sinds 1 januari 2022 moeten alle eigenaren BTW in rekening brengen voor verhuur van minder dan drie maanden. Deze verplichting geldt zowel voor particulieren als professionals, en Airbnb neemt de BTW automatisch op in zijn facturen.
Dubbelbelastingverdrag
België en Brazilië hebben een verdrag ondertekend om dubbele belasting te voorkomen. Dit betekent dat huurinkomsten uit Brazilië mogelijk niet rechtstreeks belastbaar zijn in België, maar ze beïnvloeden wel uw totale belastingtarief.
Braziliaanse belastingen op aankoop van onroerend goed in Brazilië
Voor particulieren moeten bij de aankoop van onroerend goed de kosten van de overdrachtsbelasting (ITBI) worden betaald, die tussen de 2% en 3% van de waarde van het onroerend goed bedraagt. Bij verkoop kunnen zij worden onderworpen aan de belasting op de meerwaarde van onroerend goed (IRGC) van 15% over de behaalde winst.
Voor bedrijven gelden dezelfde belastingen bij de aankoop en verkoop van onroerend goed.
Belastingen op kortetermijn- en langetermijnverhuur in Brazilië
Dit geldt alleen voor personen met hun fiscale adres in Brazilië.
Inkomsten uit seizoens- en jaarlijkse verhuur worden op verschillende manieren belast voor particulieren en bedrijven, waarbij tarieven kunnen variëren van 7,5% tot 27,5% (tarief hier te raadplegen) voor particulieren en een vast tarief van 15% voor bedrijven.
Een bedrijf oprichten in Brazilië
Het oprichten van een besloten vennootschap (LDA) in Brazilië omvat verschillende stappen, waaronder het bepalen van het bedrijfsdoel, de keuze van de structuur en locatie, het opstellen van de statuten, registratie bij de Kamer van Koophandel, het verkrijgen van het CNPJ (belastingidentificatienummer), evenals de vereiste vergunningen en licenties voor de werking ervan.
Voor buitenlandse niet-ingezetenen van Brazilië is de benoeming van een gemachtigde die in Brazilië woont, volgens de Braziliaanse wetgeving vereist.
Kosten voor het oprichten van een LDA
Voor de oprichting van een LDA zijn dit de directe kosten verbonden aan het boekhoudkundige aspect:
- Honoraria voor het openen van een Ltda: gemiddeld R$ 2.824,00
- Kosten voor opening bij de Handelskamer: R$ 360,00
- Vergunning van de gemeente Maceió: R$ 2.000,00
- Kosten van gezondheidstoezicht: R$ 816,00
Dit komt neer op een totaal van R$ 6.000,00.
Naast deze kosten is het raadzaam om een extra budget te reserveren voor andere onvoorziene uitgaven zoals vertalingen van documenten door beëdigde vertalers of het inhuren van een agent voor specifieke behoeften. We raden aan om een budget van ongeveer R$ 20.000,00 te voorzien om alle kosten te dekken. Dit bedrag is uiteraard een schatting van de kosten, onderhevig aan wijzigingen, zowel naar boven als naar beneden.
Investeren in Braziliaans vastgoed kan een winstgevende beslissing zijn, maar het is essentieel om de fiscale implicaties zowel in uw eigen land als in Brazilië goed te begrijpen. Door de juiste fiscale procedures in beide landen te volgen, kunnen investeerders hun rendement maximaliseren en tegelijkertijd voldoen aan de wet.
Klaar om te investeren?
We zorgen voor alles!