Em 2020, na pandemia do COVID e quando o valor do real (a moeda brasileira) despencou, Nieilly e eu decidimos aproveitar a oportunidade e investir em um apartamento em Maceió, a capital de Alagoas. O objetivo era morar lá quando estivéssemos no Brasil e alugá-lo no Airbnb quando estávamos na Bélgica.
Esta escolha deu frutos: agora temos um lar na mais bela região do nordeste do Brasil e geramos renda todos os meses variando de 600 a 1500 euros, dependendo da temporada do ano.
Se você está tentado a comprar um imóvel no Brasil, mas não sabe como fazê-lo, você veio ao lugar certo! Neste artigo, explicamos como enfrentamos com sucesso todos os desafios e apresentamos os custos e receitas associados ao nosso investimento. E a melhor parte é que você não tem que se preocupar com nada:
Se você também deseja investir em Alagoas a partir de 70.000€, não hesite em entrar em contato conosco. Vamos fornecer as melhores opções imobiliárias do momento e orientá-lo na realização do seu projeto, desde a compra até a gestão de aluguel, incluindo o mobiliário do seu apartamento.
Primeiro passo:
Encontrar o imóvel
O primeiro passo de nossa aventura foi óbvio: achar a propriedade de nossos sonhos em Maceió.
Tínhamos um orçamento de 300.000 reais (que representava cerca de 50.000 euros em 2020 e representa 53.000 euros hoje), e passamos semanas vasculhando os diversos sites imobiliários do Brasil. Tínhamos criado um Excel com todas as propriedades que chamaram nossa atenção, onde notamos o preço, a área de superfície, a rentabilidade potencial e as vantagens e desvantagens de cada apartamento: tem uma piscina? O edifício foi construído nos últimos dez anos? A que distância está o apartamento da praia? Tem um supermercado nas proximidades? Todos os elementos que influenciam o potencial de aluguel no Airbnb.
Claro, procuramos apenas nas áreas mais turísticas de Maceió: Jatiuca, Ponta Verde, Pajuçara e Cruz das Almas (também os nomes das quatro principais praias de Maceió). Além dos websites, trocamos centenas de mensagens e fotos com vários corretores para receber as melhores ofertas.
Naquela época, cada um de nós estava trabalhando em nossos respectivos países (Nieilly no Brasil e Jason na Bélgica). Mas nossa busca estava se tornando cada vez mais precisa e era hora de dar o próximo passo: visitar propriedades. Encontramo-nos em Maceió com o objetivo de visitar, negociar e comprar nosso apartamento dentro de três semanas, após o que Jason teve que voltar a trabalhar na Bélgica.
Segundo passo:
A compra
Olhamos para cerca de 10 apartamentos e escolhemos três aos quais voltamos várias vezes. Finalmente, depois de pesar os prós e contras de cada apartamento, fizemos uma oferta para dois. Um estava em um prédio de dez anos na animada área de Jatiuca, e o outro em um prédio recém construído em Ponta Verde. Ambos tinham o mesmo preço de compra de 46.500 euros, e fizemos uma oferta de 41.000 euros.
O proprietário do apartamento em Ponta Verde concordou por 42.000 euros e nos reunimos com ele no dia seguinte, juntamente com nossa corretora, para verificar todos os aspectos administrativos e legais. Como Nieilly é advogada, isto facilitou muito as coisas. Verificamos que todas as licenças estavam em ordem e, uma vez provada a legalidade do imóvel, assinamos o contrato, que Nieilly também tornou infalível.
Jason deveria retornar a Bruxelas alguns dias depois e só restava uma etapa para finalizar a compra do apartamento: transferir o dinheiro de sua conta belga (em euros) para a conta brasileira do proprietário (em reais). O único problema é que, para transferir uma soma tão grande de dinheiro para uma conta no exterior (42.000 euros), é preciso ir pessoalmente ao banco. Felizmente, o pai de Jason tinha uma procuração e pôde fazer isso por ele. O banco belga simplesmente pediu 50 euros para fazer a transferência.
No dia seguinte, o banco central brasileiro entrou em contato conosco para verificar o motivo da transferência de dinheiro. Enviamos-lhes o contrato e no mesmo dia o dinheiro foi liberado e depositado na conta do proprietário.
Recebemos as chaves de nosso novo apartamento, e estávamos na lua! Possuíamos um lindo apartamento ao lado da praia, na melhor área de Maceió, e tudo por apenas 42.000 euros!
Terceiro passo:
A regularização
Em seguida, embarcamos na parte mais lenta e enfadonha do processo: colocar o apartamento em nosso nome. O que é diferente no Brasil em relação à Bélgica é que os proprietários têm que fazer todo o processo administrativo eles mesmos, em vez de passar por um notário.
Durante vários meses, visitamos numerosas instituições governamentais e preenchemos uma infinidade de documentos. A experiência de Nieilly foi mais uma vez um grande trunfo e ela foi capaz de nos guiar através do processo sem nenhum problema.
Quarto passo:
Mobiliar o imóvel
Felizmente, não tivemos que esperar que os processos administrativos fossem concluídos para iniciar nosso planejamento. Assim que recebemos as chaves do nosso apartamento, começamos a mobiliá-lo.
Já durante o período das visitas, fomos para as lojas para comparar preços e encontrar tudo o que precisávamos (móveis, eletrônicos, equipamentos de cozinha, acessórios, decoração,...). Fizemos uma lista comparando preços de várias marcas, lojas e websites por cerca de uma centena de itens para garantir a melhor relação custo-benefício.
O apartamento era novo e, portanto, vazio, exceto para o vaso sanitário e as pias na cozinha e no banheiro.
O mais difícil era de não se deixar levar pelas emoções: embora fôssemos viver lá de vez em quando, não era o lugar onde passaríamos o resto de nossas vidas. Era um investimento e o apartamento não precisava conter os móveis mais caros e elegantes. Só tinha que ser confortável o suficiente para que os viajantes ficassem por alguns dias com conforto e nos deixassem uma ótima avaliação no Airbnb. Os itens também tinham que ser de qualidade suficiente para durar vários anos sem ter que substituí-los.
Tivemos todos os móveis construídos por um marceneiro por um total de 1.150 euros. Também mandamos instalar as lâmpadas, pintar o apartamento e compramos fotos de um fotógrafo local para pendurar nas paredes.
Nieilly encontrou pequenas decorações, criadas por artesãos locais, e desenhou um esboço de arte que ela enviou a um artista para pintar em uma das paredes de nosso apartamento.
Instalamos uma fechadura eletrônica para facilitar o acesso dos viajantes a qualquer hora do dia ou da noite. Aconselhamos a todos os futuros hóspedes a instalar este tipo de fechadura para evitar a necessidade de estar presente para cumprimentar os hóspedes. Você simplesmente precisa mudar o código a cada visita, mas muitas fechaduras permitem que você faça isso remotamente através de um aplicativo.
Todo o mobiliário do apartamento em Maceió e o planejamento dos móveis foi feito com uma excelente arquiteta, que elaborou os planos tanto para a construção dos móveis quanto para a decoração do apartamento.
No final, o custo total do nosso apartamento em Maceió foi de 50.000 euros. Este valor inclui a legalização do imóvel e as diferentes despesas com móveis, instalações elétricas, pintura, acessórios e pequenos detalhes que contribuíram para criar um ambiente confortável e acolhedor para os viajantes.
Detalhes de todos os custos:
COZINHA - 1.273,66€
- Geladeira: 381,51€
- Lixeira: 33,83€
- Jogo americano: 5,59€
- Liquidificador: 20,58€
- Copos et taças: 28,31€
- Conexão do forno ao gás : 26,66€
- Tupperwares : 6,66€
- Pratos: 43,31€
- Torradeira: 16,65€
- Microondas: 99,83€
- Sugar: 44,98€
- Mesa: 145,99€
- Talheres: 33,33€
- Panelas: 31,65€
- Fogão: 199,12€
- Cadeiras: 155,66€
QUARTO - 1.536,36€
- Televisão: 183,45€
- Espelho: 176,16€
- Cama e colchão : 454,29€
- 10 x jogo de cama: 233,80€
- Cabides: 5€
- 4 x travesseiros: 84,66€
- Ar (+ instalação) : 399€
BANHEIRO - 425,43€
- 5x Toalhas de banho : 56,95€
- Secador de cabelo: 7,49€
- Porta sabão e toalhas: 49,46€
- Lixeira: 15€
- Box de chuveiro: 78,33€
- Espelho: 40,50€
- Assento do vaso sanitário: 34,44€
- Ducha: 74,74€
- Chuveiro: 55,81€
- Instalação do chuveiro: 12,71€
SALA - 1.549,55€
- Sofa cama: 363,44
- Mesinha: 96,66€
- Tapete: 116,66€
- Arte na parede: 45,65€
- Televisão: 287,48€
- Escabelo de pé : 63,33€
- Impermeabilização do sofá e do escabelo: 46,66€
- Armário de taças: 42,96€
- Ar (+ instalação) : 486,71
GERAL - 2.479,76€
- Prateleiras para as decorações: 56,30€
- Móveis por carpinteiro: 1 237€
- Tapete no corredor: 9,57€
- Decoração: 38€
- Lâmpadas: 140,70€
- Trocar a fechadura da porta : 10€
- Tomadas : 2,16€
- Instalação das luzes: 78,33€
- Várias instalações e montagens (TVs, mesas, armações, varandas): 35€
- Fechadura eletrônica: 71,52€
- Cortinas e persianas: 533,33€
- Pintor: 83,33€
- Tinta: 48,15€
- Produtos e equipamentos de limpeza: 75,57€
- Escala: 19,15€
- Aspirador de pó: 24,99€
- Ferro: 16,66€
TOTAL: 7.264,76€
Deve-se observar que, no caso de um apartamento existente, os custos de montagem serão menores, pois muitos elementos do imóvel, como luzes, armários e tomadas, já estarão instalados.
ABRIL 2021 JUNHO 2021
Último passo:
A locação
Era então hora de criar nosso anúncio no Airbnb.
Lemos muitos artigos sobre a criação de anúncios e analisamos muitos no Airbnb para ter uma idéia de como deveria ser o nosso.
Misturamos fotos horizontais e verticais e levamos em conta ter fotos "funcionais" suficientes para mostrar claramente o apartamento, mas também fotos "charmosas" para destacar o lado acolhedor do apartamento.
Também tiramos fotos dos espaços interessantes do edifício (ginásio, salão de festas, piscina, pátio, garagem, elevador e recepção) e adicionamos algumas fotos atmosféricas da região de Alagoas (sem exagerar: o viajante que olha seu anúncio provavelmente já viu fotos da área que planeja visitar. O que ele quere ver é como é o seu espaço).
Tomamos o cuidado de tirar as fotos à luz do dia com boa iluminação e sem nenhum objeto perturbador no campo. Além das fotos, adicionamos informações importantes como a descrição, amenidades, horários de check-in e check-out e regras de propriedade (sem festas, sem animais de estimação, etc.).
Então colocamos o mesmo anúncio no Booking, VRBO e Tripadvisor, assegurando que os calendários sejam sincronizados para que as datas sejam automaticamente bloqueadas em uma plataforma quando reservadas em outra.
Destacamos o que torna nosso apartamento único: moderno, perto de tudo (supermercado, farmácia, praia, tudo acessível de bicicleta), auto check-in, garagem coberta e vigiada, piscina, recepcionista 24 horas, academia no prédio. Para os preços, comparamos os dos apartamentos de nossa área e ajustamos de acordo. Como ainda não tínhamos nenhuma avaliação ou comentário, começamos com preços baixos.
Airbnb aumenta os novos anúncios e aconselha a oferecer um desconto aos primeiros visitantes. Nossos primeiros viajantes foram um casal muito simpático que nos deixou uma nota 5/5 perfeita e um comentário positivo, o que rapidamente atraiu mais reservas.
Administramos a limpeza com uma lavanderia de qualidade e uma equipe de funcionários de limpeza confiáveis. Também fornecemos pequenos presentes para que os viajantes se sintam à vontade (como garrafas de água e chocolate). Nos últimos dois anos, recebemos mais de 150 viajantes no Airbnb e nossa classificação de 5 estrelas nunca caiu, com 45 classificações e revisões, todas positivas. Há mais de um ano nos orgulhamos de ser super-anfitrião e mantemos esta distinção através de uma comunicação transparente com nossos hóspedes e uma satisfação consistente.
Rentabilidade
Deixaremos você julgar por si mesmo se nosso investimento vale a pena.
Aqui estão nossas receitas e lucros desde o momento em que alugamos nosso apartamento em junho de 2021 até janeiro de 2023, e os custos e lucros gerados em janeiro de 2023.
Receitas e lucros mensais (em euros):
Custos e lucros para janeiro de 2023 (em euros):
Claro, você pode obter aluguéis similares para um imóvel na Bélgica, mas o custo de aquisição será quatro a seis vezes maior, especialmente nas grandes cidades turísticas como Bruxelas, Antuérpia, Gand ou Bruges (as que são realmente interessantes para aluguéis de curto prazo na Bélgica). Além disso, para obter um retorno interessante, muitas vezes é preciso dar uma grande entrada e pagar o banco por 20 a 25 anos. Finalmente, as regras para os aluguéis de curto prazo em Bruxelas estão se tornando cada vez mais restritivas.
Para obter quase os mesmos benefícios, parece mais vantajoso investir no Brasil, não é?
Em resumo
Preço do apartamento (dezembro de 2020): 42 050 €
Para deixar mobiliado: 7.264,76€
Regularização: 1.500€
TOTAL: 50.814,76€
Renda anual: 9.500€
Preço de venda atual (janeiro de 2024): 95 000€
A compra de nosso apartamento em Maceió provou ser uma decisão vencedora para nós, oferecendo um excelente retorno sobre o investimento. Não nos arrependemos e até mesmo pretendemos comprar outro imóvel este ano.
Graças ao boom imobiliário na região de Alagoas, o valor de nossa propriedade adquirida por 50.000 euros é agora de 95.000 euros. Esta estratégia de investimento não só nos ajuda a gerar renda mensal, mas também nos permite economizar dinheiro para nossa futura residência na Bélgica, ao mesmo tempo em que aumenta nosso patrimônio.
Se você está procurando uma oportunidade de investimento rentável e quer evitar o incômodo da gestão de aluguéis, estamos aqui para ajudar.
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