Investir em imóveis no Brasil oferece oportunidades lucrativas, mas é crucial entender as implicações fiscais tanto no seu país de origem quanto no Brasil. Este artigo usa a Bélgica como exemplo, mas os princípios básicos são semelhantes para residentes de outros países da UE. É importante notar que você deve pagar impostos no país onde é residente fiscal, independentemente da origem dos seus rendimentos ou da localização da sua conta bancária.
Impostos belgas sobre aluguel de imóveis
Desde 2022, o Airbnb é obrigado a declarar a renda de anfitriões individuais não registrados como empresas às autoridades fiscais belgas. Isso é feito através do sistema de troca de dados DAC7 da UE, que exige que a plataforma transmita informações como seus dados pessoais, ganhos e detalhes dos serviços ou experiências do Airbnb do ano civil anterior, incluindo datas de início e possivelmente de término da sua atividade.
Proprietários belgas de imóveis localizados no Brasil devem declarar essas propriedades às autoridades fiscais belgas. A não declaração pode resultar em multas que variam de €250 a €3.000.
Renda de imóveis
Esse tipo de renda provém da locação de imóveis como residências ou terrenos. Para esse tipo de renda, você deve declarar o valor cadastral do imóvel localizado no Brasil na sua declaração de imposto belga. Esse valor corresponde a um percentual do valor total do imóvel que você aluga via Airbnb.
Por exemplo, se o valor cadastral do seu imóvel for €150 (geralmente mais baixo no Brasil do que na Bélgica, devido à diferença nos valores dos imóveis em euros), e você aluga 100% do seu imóvel via Airbnb, o cálculo seria o seguinte:
€150 (100% do valor cadastral) × 2,1763 (índice 2024) = €326,45 de renda de aluguel.
Este é o valor sobre o qual você será tributado, somado ao seu rendimento total. Em seguida, você será tributado de acordo com as faixas progressivas de imposto (25-50%).
Supondo que você esteja na faixa de imposto de 45%, você pagaria €146,90 em impostos sobre sua renda de aluguel.
Renda de aluguel mobiliado
Se o seu imóvel for mobiliado, como frequentemente é o caso nas locações do Airbnb, 40% da sua renda de aluguel deve ser declarada como renda de aluguel mobiliado. Você pode deduzir 50% como despesas fixas que cobrem custos como eletricidade, internet e água. Posteriormente, essa renda é tributada à taxa de 30%.
Por exemplo, para uma renda anual de €5.000 proveniente do Airbnb, você pagaria €300 em impostos sobre a renda de aluguel mobiliado. O cálculo é:
€5.000 × 0,40 × 0,50 × 0,30 = €300
Rendimento líquido após impostos
Usando o exemplo acima, com ganhos anuais do Airbnb de €5.000, você pagaria €300 em impostos sobre a renda de aluguel mobiliado e €146,90 sobre a renda de aluguel, resultando em um rendimento líquido de €4.553,10.
IVA
Locações mobiliadas, como as oferecidas no Airbnb, estão sujeitas à taxa reduzida de IVA de 6%. Desde 1º de janeiro de 2022, todos os proprietários devem emitir nota fiscal com IVA para locações de menos de três meses. Essa obrigação se aplica tanto a pessoas físicas quanto a profissionais, e o Airbnb inclui automaticamente o IVA em suas faturas.
Acordo de dupla tributação
A Bélgica e o Brasil assinaram um acordo para evitar a dupla tributação. Isso significa que os rendimentos de aluguel obtidos no Brasil podem não ser diretamente tributáveis na Bélgica, mas afetarão sua taxa de imposto global.
Impostos brasileiros sobre compras imobiliárias no Brasil
Para pessoas físicas, na compra de um imóvel, é necessário pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia entre 2% e 3% do valor do imóvel. Na venda, podem ser tributados pelo Imposto sobre Ganhos de Capital (IRGC) de 15% sobre o lucro obtido.
Para empresas, as mesmas taxas se aplicam na compra e venda de imóveis.
Impostos brasileiros sobre aluguel de curto e longo prazo no Brasil
Isso se aplica apenas a indivíduos com seu endereço fiscal no Brasil.
Os rendimentos de aluguel de temporada e anual são tributados de forma diferente para pessoas físicas e jurídicas, com alíquotas que podem variar de 7,5% a 27,5% (tabela disponível aqui) para pessoas físicas e alíquota fixa de 15% para empresas.
Criação de uma empresa no Brasil:
A criação de uma Sociedade Limitada (Ltda.) no Brasil envolve várias etapas, como a definição do objeto social da empresa, a escolha da estrutura e do local, a redação do contrato social, o registro na Junta Comercial, a obtenção do CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), além das autorizações e licenças necessárias para o seu funcionamento.
Para sócios estrangeiros não residentes no Brasil, é necessária a designação de um representante residente no Brasil, conforme legislação brasileira.
Custos para criação de uma Ltda.:
Para a constituição de uma Ltda., os custos diretos relacionados à parte contábil são:
- Honorários para abertura de uma Ltda.: em média R$ 2.824,00
- Taxas de abertura na Junta Comercial: R$ 360,00
- Licença de funcionamento da Prefeitura de Maceió: R$ 2.000,00
- Taxas de Vigilância Sanitária: R$ 816,00
Totalizando R$ 6.000,00.
Adicionalmente, é importante prever um orçamento extra para outras despesas inesperadas, como traduções de documentos por tradutores juramentados ou a contratação de um procurador para necessidades específicas. Recomendamos prever um orçamento de cerca de R$ 20.000,00 para cobrir todas as despesas. Este valor é, naturalmente, uma estimativa dos custos, sujeito a alterações para mais ou para menos.
Investir em imóveis brasileiros pode ser uma decisão lucrativa, mas é essencial entender as implicações fiscais tanto no seu próprio país quanto no Brasil. Seguindo os procedimentos fiscais adequados em ambos os países, os investidores podem maximizar seus retornos enquanto permanecem em conformidade com a lei.
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